Недвижимость Германии - для россиян

Германия прочно ассоциируется в сознании иностранцев с такими понятиями, как стабильность и порядок. Могут ли быть лучшие условия для тех, кто желает вложить свои средства в недвижимость? Для россиян в этой стране доступны следующие виды недвижимости: курортная, сельская и в восточных районах Германии.

Курортная недвижимость предназначена для сдачи в аренду и периодического отдыха всей семьей. Предложения на немецких курортах, в основном, можно разделить на две группы – обычные квартиры в Баварии, Нижней Саксонии и Баден-Вюртемберге и жилье в апарт-отелях (курортных комплексах).

В большинстве случаев комнаты оснащены мебелью и быттехникой, а в самом комплексе или в непосредственной близости имеется вся необходимая для организации полноценного отдыха инфраструктура: ресторан, бар, игровые площадки, бассейн, сауна.

Как правило, в таких отелях есть менеджер, сдающий квартиры туристам и выплачивающий собственникам арендную плату, погашающий и коммунальные услуги. За собственником сохраняется право проживать в этой квартире несколько недель в году.

Строились такие апарт- отели в 70-80-е годы, в те годы государство оказывало поддержку возведению подобных объектов налоговыми льготами, и немцы предпочитали отдыхать в собственной стране. Стоимость 1-2 -комнатных апартаментов тогда составляла эквивалент €30-100 тысячам.

Сегодня обстоятельства изменились, налоговые программы закончились, немцы все чаще путешествуют и отдыхают на других курортах мира и все меньше нуждаются в своей курортной недвижимости. А потому сегодня такой вариант можно приобрести за €5-15тысяч.

Как видим, курортную недвижимость следует присматривать на вторичном рынке, - и выбор велик, и цены «божеские» - от €200 за кв. метр. Новые многоквартирные дома возводятся редко, преимущественно на крупных курортах и цены на жилье здесь весьма высоки - от €3 000 за кв.м.

На основании владения курортной недвижимостью можно рассчитывать на получение мультивизы, иметь возможность отдыхать в собственных апартаментах, а все остальное время не заботиться о содержании жилья.
Если же будущий владелец немецкой недвижимости планирует проживать в своей квартире или доме постоянно или сдавать жилье в аренду на постоянной основе, стоит обратить внимание на другие варианты.

Жилье в сельской «глубинке» привлекает низкими ценами и живописными ландшафтами. Кстати, в большинстве провинциальных немецких городков и в деревень есть вся необходимая для жизни вдали от мегаполисов инфраструктура. Цены на деревенскую недвижимость зависят от места ее расположения, близости к мегаполисам, и качества самого жилья.

Так, недвижимость, расположенная в окрестностях и пригородах в радиусе до 50 километров от Гамбурга, Берлина, Франкфурта-на-Майне и Мюнхена, по стоимости практически не отличается от городской. Причина, - недостаток жилья в городах, и, как следствие, большой спрос на недвижимость в пригородах. Цены здесь стартуют с отметки €1500 за кв.м, а вот в деревнях и маленьких провинциальных городках аналогичная квартира может стоить от €300 за «квадрат».

Следующий вариант - недвижимость в «депрессивных» районах, как способ инвестирования и заработка на сдаче жилья в аренду. Так по привычке называют бывшие земли ГДР. Стоит сказать, что на самом деле, Саксония, Тюрингия, Бранденбург и другие области сегодня мало напоминают депрессивные регионы в нашем понимании этого слова.

Рост зарплат, падение безработицы и рост экономики в Восточной Германии привели к тому, что начиная с 2012 года иммиграция населения на запад практически прекращена.
Кроме того,

здесь вкладываются солидные средств в реставрацию зданий, улиц, в улучшение жилищных условий. В таких городах, как Берлин, Потсдам, Дрезден и Лейпциг, благодаря притоку населения, уже имеет место нехватка доступного жилья. Цены практически сравнялись, а кое-где и превысили стоимость недвижимости в западной части Германии, - €1000-2000 за «квадрат».

Для российского инвестора восток привлекателен тем, что доходность сдачи в аренду жилья здесь составляет 7-15% годовых.

В Германии имеет место две разновидности управляющих компаний:

• Hausverwaltung (домоуправление), оно поддерживает порядок в доме, проводит собрания владельцев, занимается перерасчетом коммунальных услуг, сбором средств на ремонт, изданием экономических планов и пр. Его выбирают собственники большинством голосов. Стоимость услуг домоуправления входит в квартплату и составляет €15- €20 месяц.
• Sonderhausverwaltung (специальная управляющая компания), представляет владельца на собраниях жильцов, перед госорганами, занимается ведением бухгалтерии, выбирается владельцем. Стоимость услуг компании - €17 - €30 в месяц.

• Hausverwaltung (домоуправление), оно поддерживает порядок в доме, проводит собрания владельцев, занимается перерасчетом коммунальных услуг, сбором средств на ремонт, изданием экономических планов и пр. Его выбирают собственники большинством голосов. Стоимость услуг домоуправления входит в квартплату и составляет €15- €20 месяц.
• Sonderhausverwaltung (специальная управляющая компания), представляет владельца на собраниях жильцов, перед госорганами, занимается ведением бухгалтерии, выбирается владельцем. Стоимость услуг компании - €17 - €30 в месяц.

Рекомендуется использовать услуги именно специальной управляющей компании , если недвижимость сдана в аренду. Если жилье не сдается, в помощи посредника его владелец не особенно нуждается. Он должен только своевременно вносить квартплату, поземельный налог, при желании это можно сделать сразу за год.

Ольга Кулагина