Особенности процедуры перепланировки и других работ по переделке нежилого помещения

Переделка нежилого помещения выполняется довольно часто, с юридической точки зрения она имеет некоторые особенности, с этим мы сегодня и попытаемся разобраться.

К работам по переделке помещения обычно относят:

• Переустройство - установка, замена или перенос различного оборудования и инженерных сетей;
• Реконструкцию - изменение внешнего вида здания, его фасада, устройства витрин, наружных входов, окон, козырьков и т.д.;
• Перепланировку - изменение параметров помещения, его площади, высоты, конфигурации, дверных и оконных проемов, объединение помещений и пр. с сохранением его функционального назначения.

Стоит отметить, что перепланировка практически всегда необходима в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Разрешение на перепланировку при этом оформляется одновременно.

Цель любой перепланировки - создание более комфортных условий для его использования. Перепланировку нежилого помещения могут производить либо его собственники, либо лица, которые его используют на определенных основаниях.

Напомним, что нежилыми помещениями считаются всевозможные общественные места, которые регулярно посещает достаточно много людей. Это офисы, магазины, кафе и т.п. помещения, которые могут располагаться как нежилых, так и в жилых зданиях.

Понятно, что процесс подобной перепланировки гораздо более сложный, чем в случае, если речь идет о жилых помещениях. К таким местам предъявляются повышенные требования по санитарному и противопожарному состоянию, по газовой безопасности и пр., соответственно – и к проектной документации, которая должна согласовываться во многих инстанциях.

Следует помнить, что в первую очередь согласие на перепланировку следует получить у собственника помещения, а основные законодательные нормы этого процесса прописаны в Жилищном кодексе РФ. Нормативные акты, которые более детально его регулируют, обычно принимаются на региональном уровне.

Запрещены изменения, нарушающие прочность, грозящие разрушением несущих конструкций, ухудшением сохранности внешнего вида фасадов и пр. Если перепланировка произведена без процедуры согласования, ее признают незаконной, ответственность виновных – согласно Административному кодексу РФ.

Этапы перепланировки:

• 1 этап. Предварительное обследование конструкций и выдача экспертного заключения;
• 2 этап. Разработка проектной документации - комплекта чертежей;
• 3 этап. Согласование в надзорных органах - проектно-инвентаризационном бюро, санитарно-эпидемиологическом надзоре, управлении пожарного надзора, газовой и жилищной инспекциях. В некоторых случаях необходимо заключение архитектора дома, управления охраны памятников.
• 4 этап. Подача документов и заявления в межведомственную комиссию.

Если перепланировка не меняет архитектурный облик здания, не затрагивает несущих конструкций и общедомовых инженерных систем и согласование с надзорными органами не требуется.

В самом общем случае подаются:

• Заверенные у нотариуса копии учредительных, правоустанавливающих документов и разрешительных документов;
• Копии экспликации БТИ и поэтажного плана;
• Письменное согласие балансодержателя;
• Согласованная проектная документация перепланировки, выполненная лицензированными проектными организациями в соответствии с требованиями СНиП;
• Договор страхования на случай причинения вреда третьим лицам, возникшее в процессе выполнения работ по перепланировке;
• Составленное на основании инженерных изысканий заключение о возможности выполнения перепланировки;
• Договор об осуществлении авторского надзоре (если затрагиваются несущие конструкции, коммуникации, либо архитектурный облик здания);
• Акты осмотра помещений, имеющих с перепланируемым общие стены, перекрытия и подобные конструктивные элементы и инженерные системы;
• Акты согласия владельцев смежных помещений.

После получения разрешительных документов приступают непосредственно к строительным работам. После их завершения снова создается специальная комиссия в составе заявителя, балансодержателя, разработчика проекта, исполнителя работ и представителей служб надзора. Комиссия проводит осмотр помещения и составляет акт о завершении работ по перепланировке.

Затем заявитель регистрирует изменения в БТИ, на основании его документов собственнику помещения выдается новое свидетельство собственности.

Ольга Кулагина