Оценка стоимости недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости может интересовать её владельца независимо от того, собирается ли он проводить какие-либо операции с ней в ближайшее время или нет. Это утверждение справедливо применительно к любому из нас. Если официальный документ не нужен, то можно просто посмотреть в интернете (там всегда можно найти аналитическую информацию по своему региону и даже городу), примерно оценить стоимость своего имущества, понаблюдать за тенденциями спроса и предложения.

Хотя, справедливости ради можно сказать, что, например, вопреки прогнозам аналитиков, цены на недвижимость в Воронеже выросли за 2011 год незначительно. Меньше всего этот рост наблюдался по новостройкам, в частности, 3-х комнатные квартиры практически не подорожали. В среднем за ноябрь 2011года цена нового жилья выросла на 0.5% (вместо прогнозируемых 2-2.5%) и составила 37 367 руб. за кв. м., что на 199 руб. больше показателя за октябрь и на 4180 рублей больше относительно начала года.

Если нужна официальная оценка жилья, его владелец обращается к профессионалам, - специализированным компаниям и индивидуальным оценщикам. В Российской Федерации насчитывается порядка 17 тысяч физических лиц, оказывающих подобные услуги, примерно столько же, сколько в Германии. Только в Москве - порядка 100 компаний профессионально занимается оценкой недвижимости, в столице Черноземья их на сегодняшний день тоже немало, - более десятка.

К жилой недвижимости относят жилые дома, квартиры, комнаты. Их оценка заключается в объективном определении стоимости или отдельных прав в отношении этих объектов. Это необходимо в случаях купли-продажи, раздела имущества, получения кредита под залог, страхования, вступления в права наследования, внесения в уставный капитал предприятия.

Определяя рыночную стоимость объекта, учитывается местоположение недвижимости, её площадь, близость к объектам инфраструктуры, техническое состояние и тип строения, год постройки, этажность, отделка помещений, планировка и т.д. При оформлении ипотеки нужно помнить, что банки заведомо занижают стоимость залогового имущества (70% - 80% от рыночной стоимости). Это делается для того, чтобы компенсировать затраты при возможной реализации недвижимости в случае невыплаты по кредиту.

При оценке загородной недвижимости дополнительно учитывают расстояние от центра города, престижность, экологичность и расположение жилого массива относительно основных транспортных путей (шоссе, остановка ж/д транспорта и т.д.), наличие развитой инфраструктуры. По оценкам большинства экспертов, в ближайшем будущем основной строительной площадкой Воронежа будет Северный жилой микрорайон, интенсивно будет вестись строительство в ближайших пригородах, центре, в районе улицы 9 января в направлении к окружной дороги и др.

Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки. Она необходима в следующих случаях:
• кредитование под залог недвижимости;
• обмен или купля-продажа;
• внесение в уставной капитал предприятия объектов недвижимости;
• определение стоимости права аренды, величины арендной ставки;
• уточнение налогооблагаемой базы;
• акционирование предприятий;
• приватизация;
• передача в доверительное управление;
• перераспределение имущественных долей;
• переуступка долговых обязательств;
• ликвидация;
• страхование;
• разработка инвестиционных проектов;
• разрешение имущественных споров;
• исполнение судебного приговора;
• вступление в права наследования;
• оценка нанесенного ущерба, в случае стихийного бедствия или аварийной ситуации;

К объектам коммерческой недвижимости относят объекты нежилого фонда:
• административные здания, бизнес-центры;
• используемые под
• банковские, офисные, торгово-развлекательные и другие цели отдельно стоящие здания;
• административные здания, бизнес-центры;
• рестораны, магазины, павильоны;
• нежилые помещения цокольных, полуподвальных, подвальных, первых этажей в жилых зданиях, которые изначально не предназначались для использования для проживания людей;
• квартиры, выведенные из жилого фонда;
• промышленные объекты;
• земельные участки, используемые для складского или промышленного строительства и т.п.

Земля также является объектом различных проектов и сделок, для осуществления которых требуется оценка ее стоимости. При этом рыночную стоимость земли определяет её рыночный потенциал, местоположение, уровень цен и конкуренции на рынке земли, некоторые специфические факторы.

В последние годы именно девелоперский консалтинг занимает ведущее место среди разного рода оценки. Для разработки правильной стратегии инвестиционного проекта и детальной проработки его концепции, девелоперу необходимо иметь максимально объективную картину рынка.

Ольга Кулагина