Сдача в аренду ипотечной квартиры

Каждый заемщик, принявший решение взять ипотечный кредит, рано или поздно задумывается над вопросом, как подстраховаться, и так спланировать свои финансовые поступления в будущем, чтобы в один «прекрасный» момент эти выплаты не стали непосильной ношей.

Если приобретаемое жилье предназначается для подрастающего поколения, может возникнуть идея о сдаче его в аренду. На первый взгляд довольно логичное решение: арендная плата – стабильный источник дохода, к тому же в больших городах, таких как Санкт-Петербург или Москва, она может практически покрывать выплату по ипотеке.

 Кажется, все просто: родился ребенок, родители приобрели для него квартиру в ипотеку, в которой пока живут арендаторы, они платят за нее, помогая родителям выплачивать кредит за квартиру их любимого чада, и глядишь, лет через 15-18 и ребенок подрастет, и квартира будет выкуплена!

Но в реальности не все так радужно. Первое, о чем следует помнить, – сдавать ипотечную квартиру внаем можно только с разрешения кредитора, в нашем случае – банка! До окончания выплат по кредиту именно банк остается фактическим и полновластным владельцем жилья, которое заемщик уже хочет считать своим.

Кто-то может подумать, что совсем не обязательно ставить банк в известность и можно запросто обойти некоторые «формальности». Но действительность такова, что если в договоре черным по белому указано, что квартиру заемщик может сдать в аренду только при наличии письменного разрешения банка, то лучше сразу попытаться получить такое разрешение.

В противном случае возможен следующий сценарий: после проверки ипотечной квартиры (а подобное мероприятие банк может устроить в любой момент), арендаторы оказываются что называется «на улице» без выплаты компенсации, а на заемщика накладываются штрафные санкции, вплоть до полного расторжения договора или требований досрочной выплаты кредита. К тому же такое событие оставляет значительный след в кредитной истории горе-заемщика, и в дальнейшем его попытки брать кредит у банка будут достаточно проблематичными.

Чем же вызвано такое «поведение» банка? А дело все в том, что подобное нарушение договора со стороны заемщика абсолютно ему не выгодно. Во-первых, квартира может упасть в цене (напоминаем, что банк по-прежнему ее владелец!) по причине недобросовестного отношения к ней со стороны арендаторов (не мое – не жалко).

Во-вторых, если с арендаторами заключен долгосрочный официальный договор, а заемщик перестает платить по ипотеке, перед банком встает вопрос об изъятии квартиры и ее продаже, но сделать это при наличии законно оформленных квартиросъемщиков бывает очень затруднительно, и вышеупомянутому финансовому учреждению могут понадобиться годы, чтобы дождаться освобождения залоговой недвижимости.

Помимо проблем с банком, которые могут возникнуть у покупателей ипотечного жилья, неизбежны проблемы со страховой компанией. Связано это с тем, что стоимость страховки ипотечной квартиры, которую сдают внаем, должна быть на 20-30% выше, и объясняется это опять же таки увеличением рисков.

То есть если в квартире, которая куплена в ипотеку происходит то или иное чрезвычайное происшествие (потоп или пожар), а в ней вместо семьи заемщика находятся третьи лица, страховка не выплачивается.
К большому сожалению, на пути у официального оформления разрешения на сдачу в аренду такого жилья стоит еще и тот факт, что по закону доход заемщика от сдачи квартиры должен облагаться налогом в размере 13%,  что, согласитесь, значительно снижает выгодность такой процедуры.

И последнее, если налоги и увеличение страховки принять как вынужденную меру, и человек, несмотря на все возможные трудности готов пойти по пути приобретения квартиры в ипотеку, и по-прежнему надеется, что она сможет «окупить» себя сама при помощи аренды, ему стоит обратить внимание на возможную прибыльность приобретаемого жилья.

Не каждая квартира будет востребована в такой степени, что арендная плата за проживание в ней сможет хоть как-то перекрыть ипотечные выплаты. Специалисты утверждают, что для этих целей лучше всего подойдет однокомнатная квартира эконом класса, которая будет иметь минимальный набор мебели, и будет располагаться в спальном районе.