Выбор объекта недвижимости для инвестирования в России

При выборе объекта недвижимости для инвестирования, главным аргументом в пользу принятия окончательного решения служит его потенциальная доходность. Исходя из этого критерия, жилая недвижимость существенно уступает коммерческой, которая выглядит намного предпочтительнее.

Согласно статистике, которая, как известно, знает все, инвестируя в жилье с целью сдачи его в аренду, можно рассчитывать на получение 5% годовых. Подобный доход не в состоянии уберечь владельца недвижимости даже от инфляции. В сфере офисной недвижимости данный показатель около 10%. Это существенно выше, однако рынок коммерческой недвижимости не столь доступен для частных инвесторов.

Располагая относительно небольшим капиталом, выйти на этот рынок, отличающийся существенно более высоким порогом входа, непросто. Сравним два объекта недвижимости с точки зрения инвестирования: однокомнатная квартира, как самый ликвидный и эффективный с точки зрения сдачи в аренду вид жилья, и офис для небольшой компании примерно такой же площади. Для приобретения квартиры достаточно будет иметь 4-6 млн. рублей, в офис же придется вложить не менее 8 – 10 млн. рублей.

Кроме того, следует помнить о том, что и такие вложения дадут инвестору право лишь на небольшую часть недвижимости в бизнес центре, что чревато дополнительными тратами и возникновением конфликта интересов с собственниками других объектов коммерческой недвижимости, расположенных по соседству. Последний фактор может привести к серьезным затруднениям, вплоть до вынужденной продажи своей доли.

Исходя из вышеприведенного, чтобы минимизировать риски, желательно покупать в бизнес центре как минимум целый этаж. В идеале, лучше инвестировать в бизнес центр в целом. Понятно, что в данном случае речь может идти об инвестициях в десятки и сотни миллионов, и не российских рублей, а американских долларов.

Инвестиции в жилую недвижимость частному инвестору, желающему вложить в недвижимость свои средства, представляются более простыми и понятными, поскольку в этом случае предстоит работа с обычными людьми, которым он будет сдавать квартиру.

Однако эта простота бывает обманчивой, работать с физическими лицами не менее рискованно, на практике компании-арендаторы более предсказуемы, при возникновении проблем, например, возникновении задолженности или нанесении ущерба объекту недвижимости, инвестору легче отыскать арендовавшего офис юридическое лицо, чем частного квартиросъемщика.

Еще одно существенное отличие рынка жилой недвижимости от рынка офисной заключается в том, что в случае привлечения брокера к процессу сдачи площадей в аренду, при сдаче квартиры комиссию платит арендатор, а при сдаче коммерческой недвижимости - арендодатель.

Итак, подведем итоги. Для инвесторов с солидным капиталом вложения в коммерческую недвижимость выглядят предпочтительнее. При этом самым популярным сегментом для мелких инвесторов остается офисная недвижимости, поскольку порог инвестирования в торговую и складскую намного выше.

Кроме того, ситуация на рынке офисной недвижимости сегодня довольно стабильная, цены прогнозируются на прежнем уровне, рост арендных ставок возможен - в пределах инфляции. Исключения, безусловно, возможны, если речь будет идти об объектах, особенно ценных (по тем или иным соображениям) для данной компании.

Для крупных инвесторов наиболее привлекательным остается недвижимость торговая. В нее за первое полугодие текущего года вложено более 2 млрд. долларов из 4, 63 млрд. долларов, инвестированных в недвижимость России.
В офисную недвижимость за первые шесть месяцев 2013 года было инвестировано порядка 1,7 млрд. долларов, в складской – около 600 млн. долларов.

Наибольшая активность инвесторов традиционно наблюдается на столичном рынке.

Ольга Кулагина